Imagem: FS Advocacia/ Marcos Delamore
Especialista em Direito Imobiliário e ex-presidente da OAB Jovem da Subseção Mariana, a advogada Fiama Souza foi entrevistada pelo Jornal O Liberal para explicar como proceder para garantir segurança jurídica e direitos sobre os imóveis
A regularização imobiliária continua sendo um dos assuntos mais comentados no país e preocupando a população quanto à proteção e segurança jurídica do patrimônio familiar. Em entrevista ao Jornal O Liberal Inconfidentes, a advogada especialista em Direito Imobiliário, Fiama Souza, detalhou os cuidados necessários para a segurança jurídica e a regularização de imóveis.
“Acredito que a regularização imobiliária não deve ser tratada como um processo operacional, mas como uma decisão patrimonial que exige análise prévia e direcionamento estratégico”, enfatizou a advogada.
Durante a entrevista, a especialista explicou que a análise da documentação é uma das etapas mais importantes do processo de regularização. Entre os documentos indispensáveis estão documentos pessoais, contratos, comprovantes de posse, IPTU, plantas e histórico da propriedade, e a matrícula para verificar possíveis restrições, como penhoras, hipotecas ou processos judiciais.
Fiama também explicou como proceder em situações de compra e venda de imóveis, em procedimentos legais como inventário ou transferência de propriedade, para evitar entraves, conflitos familiares e perda do valor patrimonial.
Por fim, a advogada ressaltou que o acompanhamento profissional ajuda a prevenir riscos e garantir soluções jurídicas seguras. Confira a entrevista:
O LIBERAL: O que abrange o Direito Imobiliário no Brasil?
FIAMA SOUZA: O Direito Imobiliário organiza as relações jurídicas sobre bens imóveis, regulando temas essenciais como compra e venda, inventário, regularização, usucapião, contratos, registro de imóveis e conflitos relacionados à propriedade. Na prática, é uma área que impacta diretamente decisões patrimoniais importantes das famílias.
OL: Quais são os principais cuidados ao comprar um imóvel?
FS: Muitas pessoas analisam apenas localização ou valor, mas deixam de verificar documentação, matrícula, histórico do imóvel e possíveis riscos jurídicos. Os principais cuidados envolvem a exigência das certidões do imóvel (certidão de matrícula atualizada, certidões negativas de tributos municipais e de débitos condominiais) e das certidões pessoais do vendedor (distribuidores cíveis, criminais, ações trabalhistas e cartórios de protestos). Sem essa análise, o comprador pode adquirir um patrimônio com problemas ocultos.
OL: O que é regularização imobiliária e por que ela é importante?
FS: A regularização é o processo de organização jurídica do imóvel, ela abrange um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais. Ela é importante porque o fato de o imóvel existir fisicamente não significa que ele esteja juridicamente estruturado. E isso costuma aparecer justamente quando a família precisa vender, financiar, transferir ou resolver um inventário.
OL: Quais são os principais problemas de um imóvel irregular?
FS: Os principais problemas envolvem insegurança jurídica e dificuldade de tomada de decisão, “quem não registra, não é dono”. Sem o devido registro, o imóvel fica vulnerável a fraudes ou a penhoras por dívidas do antigo dono, que ainda consta formalmente na matrícula. Na prática, isso pode gerar impossibilidade de venda, inventários prolongados, conflitos familiares, dificuldade de financiamento e perda de valor patrimonial.
OL: Quem precisa fazer a regularização de um imóvel?
FS: Qualquer pessoa que tenha um imóvel sem estrutura jurídica adequada, que possua um imóvel que não está registrado em seu nome. Isso é muito comum em imóveis herdados, contratos antigos, imóveis sem escritura ou propriedades ocupadas há muitos anos sem formalização.
OL: Quais são as etapas da regularização?
FS: O primeiro passo não é escolher um procedimento. O primeiro passo é fazer uma análise estratégica do imóvel. Depois disso, é avaliada a origem da posse, a documentação existente, os riscos envolvidos e qual o melhor caminho jurídico para aquele caso específico.
OL: Quais documentos são necessários para regularizar um imóvel?
FS: Depende da situação do imóvel. Mas normalmente são analisados documentos pessoais, contratos, matrícula, comprovantes de posse, IPTU, plantas e histórico da propriedade. O mais importante é entender o contexto completo antes de qualquer decisão.
OL: O que é usucapião e em quais casos ele pode ser aplicado?
FS: É a forma originária de aquisição do imóvel, por meio da posse mansa, pacífica ininterrupta por um determinado lapso temporal. Ela costuma ser aplicada quando a pessoa ocupa o imóvel há muitos anos, age como proprietária e consegue demonstrar essa relação de posse.
OL: Quais são os riscos legais de comprar um imóvel irregular?
FS: O maior risco é adquirir um patrimônio sem segurança jurídica. Ou seja, impedimentos para venda, financiamento ou transferência, além de poder ter o imóvel penhorado.
OL: Quanto custa regularizar um imóvel?
FS: O custo depende completamente da situação jurídica do imóvel. Porque cada caso pode exigir caminhos diferentes. Por isso, antes de falar em valores, o mais importante é entender a origem do imóvel, os documentos disponíveis e os riscos envolvidos.
OL: Quanto tempo leva o processo de regularização?
FS: Também varia conforme a complexidade do caso. Existem situações mais simples e outras que exigem análise documental mais profunda, atuação cartorial ou até judicial.
OL: Existem programas gratuitos ou com desconto para regularização?
FS: Existem programas públicos voltados principalmente para regularização fundiária de interesse social, especialmente em projetos conduzidos pelos municípios.
OL: Como regularizar um imóvel herdado?
FS: O primeiro passo é entender a situação registral e sucessória daquele patrimônio. Muitas famílias convivem há anos com imóveis herdados sem perceber qualquer problema. Mas isso costuma aparecer quando há necessidade de venda ou inventário.
OL: É possível regularizar um imóvel sem escritura?
FS: Sim. Dependendo do caso, existem instrumentos jurídicos específicos para buscar essa regularização, como usucapião, adjudicação compulsória ou regularização fundiária.
OL: O que fazer quando o imóvel está em nome de outra pessoa?
FS: O mais importante é não tentar resolver isso sem análise prévia. É necessário entender a origem da posse, os documentos existentes e qual relação aquela pessoa possui com o imóvel.
OL: Quais benefícios o proprietário passa a ter após regularizar?
FS: O principal benefício é segurança jurídica, a partir do registro a pessoa se torna dona do imóvel. Depois da regularização, o imóvel passa a ter mais previsibilidade patrimonial, facilidade de venda, possibilidade de financiamento e maior proteção para a família.
OL: Quais programas federais, estaduais ou municipais existem para regularização?
FS: A legislação brasileira prevê instrumentos específicos para regularização fundiária urbana, como a REURB-S, e muitos municípios possuem projetos próprios voltados à organização desses imóveis.
Quem é Fiama Souza?
Fiama Souza Valente é bacharel em Direito pela Universidade Federal de Ouro Preto (UFOP) e possui sólida formação acadêmica na área imobiliária. É pós-graduada em Direito Imobiliário e Prática Extrajudicial pela Faculdade Baiana de Direito, em Direito Imobiliário Aplicado pela Escola Paulista de Direito e em Direito Civil e Processo Civil pela Faculdade Legale. Também é técnica em Transações Imobiliárias pelo Instituto Monitor tendo vasta experiência como corretora de imóveis.
Integra a Comissão Estadual de Direito Imobiliário da OAB/MG e a Comissão Estadual de Direito à Cidade da OAB/MG e a Associação Mineira de Direito Imobiliário (AMADI). Foi presidente da OAB Jovem da Subseção Mariana no triênio 2019–2021 e também integra o Conselho Municipal da Juventude e o Conselho Municipal da Educação na cidade de Mariana/MG.
Atua há mais de oito anos na área imobiliária, com foco em regularização patrimonial, análise estratégica e segurança jurídica em decisões imobiliárias complexas.
